【民泊】年末年始はトラブルが多い！気を付けなければいけないこととは
あっという間に今年が終わってしまいますね。
２０１８年は新法ができ、民泊においては大きな変化があった年でした。
ただ毎年変わらないことが１つあります。
それは「忙しい」です。
民泊において年末年始はとても忙しい時期です。
お仕事は休みになっても、民泊はお休みできません。
なんたって稼ぎ時ですからね。
そんな「忙しい」時期だからこそ、少しでも楽をする。少しでもミスがないようにしておくことはとても大切です。
今回はそんな忙しい年末年始について少し書きたいと思います。
年末年始が忙しい理由
言わずもがな年末年始は長期休暇です。
休暇があれば海外に行きたい。
旅先でカウントダウンを過ごしたい。
なんて方はたくさんいます。
日本は人気の観光地ですから、外国から訪れる方もたくさんいます。
価格が比較的安く、ファミリーで過ごせる民泊はとても人気があります。
この時期の民泊は、ほぼ１００パーセントで稼働をしている物件ばかりです。
それだけ稼働すればもちろん忙しくて当然ですよね。
年末年始注意が必要なこと
やはりこの時期はトラブルが多くなります。
まず清掃トラブルです。
いつもと同じように清掃してるのに、クレームが来るなんてことが起こりやすいのが年末年始です。
理由は「客層が変わるから」です。
年末年始はホテルや航空券、もちろん民泊の宿泊料金も通常よりも割高に設定されます。
普段は旅行に行く際ホテルに宿泊している人も、「ホテルの予約が取れなかったから」、「家族で長期滞在するから」「年末年始はホテルが高いから」といった理由で民泊に泊まる方が多いんです。
そういう普段民泊を使わずホテルを使っている人が初めて民泊に泊まった際には、イメージとのギャップが生じクレームになることが非常に多いんです。。
決して民泊のレベルが低いというわけではありませんよ。
ただどうしても違いはあります。
なのでこの時期の清掃はいつも以上に気を使って清掃をすることが、トラブルを減らす最善の策になります。
次に気を付けることは「時間」です。
先ほども言った通り、この時期の稼働率はほぼ１００パーセントです。
つまり、チェックアウトしたその日にまたチェックインがあるということですね。
限られた時間での清掃というのはミスが生じやすくなります。
ましてや複数物件清掃が必要な場合は、移動で想定以上の渋滞があり時間がどんどんなくなっていくなんてことも容易に想像がつきます。
そんなときのためにやっておくことが「あらかじめ綺麗にしておく」です。
すみませんもっと早い時期に書いとけばよかったと今思いました。。。
要はこの時期になる前の段階から、少しづつ普段は手が届いていなかったところを清掃しておくということです。
あらかじめ綺麗にしておけば忙しいこの時期に焦ることはなくなります。
それに細かくきれいにしておくことで、宿泊されたゲスト様もあまり汚さない（お部屋をきれいに使ってくれる）ことが多くなります。
こうすることで忙しいからと時間に追われることはなくなり、いつもとは違った客層のゲスト様にも満足していただけるようになるんです。
最後に気を付けていただきたいのが「近隣トラブル」です。
外国から来ているゲスト様にとっては楽しい旅行です。
ただその近くにお住いの近隣の方々は、ゆっくり体と心の疲れをいやしている期間です。
この温度差は結構大きいですよ。
一番いいのは、ゲスト様が騒がないことですがこの時期はなかなか難しいです。
なのでこちらとして準備しておくことは、何かあったらすぐに対応できるようにしておくことです。
すぐにゲスト様と連絡が取れるようにしておく。
すぐに現地に駆け付けられるようにしておく。
とにかく問題が起きたときに最速で解決できる準備をしておくことが最重要です。
まとめ
年末年始が終わっても民泊運営は続きます。
そのためにもトラブルが起こらないようにする。
おこってもすぐに解決できるようにする。
とにかくこのこと念頭に置いてしっかり運営をおこない長く続けられる民泊を行っていきましょう！
旅館業をやりたいというお客様から依頼があったので物件を探してみた
現在民泊を運営しているお客様から、旅館として３６５日運営したいから、物件を探してほしいと依頼を受けたので探すことになりました。
物件は購入するということです。
地域は特に指定はなかったので、比較的旅館がやりやすく稼働も上がりやすい、新宿区と豊島区で探そうと思います。
調査開始！
旅館業なので、用途地域はしっかり確認が必要です。
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域がホテルや旅館業が認められているのでこの地域から探します。
※そのほかの第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域は原則認められていませんが、特定行政庁の許可があれば建築は可能です。
次に広さですが、１００㎡未満で探します。
１００㎡未満であれば用途変更が必要ないので旅館業を始めやすくなります。
立地はもちろんいい立地
立地としてはやはり駅近物件で、主要駅にも比較的アクセスがいい物件を探します。
築年数はできるだけ築浅で探します。
築浅であればもちろん綺麗な状態の物件が多いので、内装にそこまでお金をかけなくても済みますからね。
内装も力を入れだしてしまうと、かなりの費用が掛かりますし、オープンするまでの時間がかなりかかってしまうのでできるだけ避けたいところです。
できるだけ物件そのままのポテンシャルを生かして部屋つくりをすることで、時間と費用を抑える作戦です。
探してみると結構該当する物件がありました。
今回はその中でもよりよさそうな４物件をピックアップしました。
もちろんまだ中を見に行っていないので、何とも言えませんがお客様もかなりいい感触です。
次にやらなければいけないことがシミュレーションです。
初期費用や運営にかかるコストを算出し、周辺施設の価格調査や稼働調査を行います。
ありとあらゆることを想定して、その物件でどれくらいの売上げが立ち、利益を残せるかを算出しなければなりません。
お客様にしっかり利益を残していただかないと意味がないので、このシミュレーション作業はかなり重要です。
えいやで購入してしまい全く稼働しない、利益が残らないなんてことになるわけにはいきませんからね。
この作業は時間がかかり完了していないのでご紹介できません。すみません。
最後に
旅館は民泊よりもスタートするまでにやらなければいけないことが多く、運営自体に関しても大変なことが非常に多いです。
また費用もかなりかかってきます。
ただその代わり、得られる利益や安定感もちろん民泊以上です。
民泊をすでに運営されており、さらに物件を増やしたいと考えている方は旅館も検討してみてはいかがでしょうか。
【民泊】許可物件を見つける方法とそれぞれのメリットを紹介！
ホテルなどの宿泊施設が全然足りていない今、これから民泊に参入しようと思っている方、もっと物件を増やそうと思っている方はたくさんいらっしゃると思います。
私も今現在物件を探しているところです。
ただなかなか見つけるのって大変なんですよね。
私もまだ見つけられていません。。。
今回は、そんな物件を探す方法をご紹介いたします。
物件を探す方法
専門サイトを利用する
一番手っ取り早いのはインターネットでもすぐに出てくる、「民泊専門の紹介サイト」を利用することです。
ここでは民泊の許可が出ている物件を多数おさえているので、すぐに物件を見つけることができます。
物件がなければそもそも民泊を始めることはできませんのでとてもありがたいサービスですよね。
仲のいい不動産会社を利用する
もし身近に仲良くしている不動産会社の方がいるのであれば是非相談してみてください。
民泊はもともと毛嫌いされていた分野なので、昔はほとんどの不動産会社で取り扱いをしていませんでしたが、今では法律もできたことにより情報を持っていることはよくあります。
また仲のいい方であれば、なにか情報が入ればすぐに教えてくれるので、誰よりも早く物件情報を得られることがメリットです。
ただ賃貸の場合、不動産会社が得られる手数料は大きいものではないので、あまり積極的になってくれない場合もあるかもしれません。
不動産宅建免許を持った代行会社を利用する
民泊の運営代行をしている会社で、不動産業をすることができる会社はたくさんあります。
代行会社は代行物件の数を増やしていきたいと考えているので、常に物件情報を集めていますし、出し惜しみをしたり、物件探しに消極的になることはありません。
また、今までの代行実績のデータがたくさんありますので、収益のシミュレーションもすぐにできますし安定した物件を見つけることができるでしょう。
自分で不動産会社を回る
もし民泊を始めたい地域がある程度決まっているのであれば、その地域の不動産会社をご自身で回ることをお勧めします。
不動産会社にはそれぞれ得意とする地域があります。
そして、その得意とする地域に店舗を出していることが多いからです。
こういう不動産会社が世に出回っていない物件情報を持っていることはざらにあります。
もし物件があればそのまま内見に行くこともできるかもしれませんし、その地域を自分の目で見ることもできるので、民泊を運営していくイメージをつかみやすいこともメリットですね。
まとめ
物件がなければそもそもスタートすらできませんから、民泊可能物件を見つけることはとても大切です。
私もなかなか物件が見つけられていないので、時間を見つけて、自分の足で地域の不動産会社を回ろうと思っています！
【民泊】ホスト必見！稼働率を上げるためにやるべき３つのこと！
民泊でも不動産投資でもそうですが、空室があるととても心配になります。
とにかく稼働率を上げたいですよね。
今回は稼働率を上げるための方法をご紹介いたします。
稼働率を上げるためにやるべき３つのこと
スーパーホストになる
まずは何といってもこれです。
スーパーホストになればおのずと稼働率は上がります。
なぜなら、スーパーホストであるということは、今まで宿泊されたゲスト様からの評価が高いということですから。
評価が高いのであればその評価を見ている、今まさに部屋を探しているゲスト様からしたら安心・安全な材料です。
そりゃどうしたって稼働率は上がります。
あとスーパーホストになるメリットはほかにもあります。
スーパーホストになると宿泊先検索をした際に、表示が上位にきます。
上位に来れば、ページを見てもらえる可能性が増え、より多くの方に宣伝ができます。
見てもらえる回数が多ければ、予約をしてくれるゲスト様も増えますよね。
（なんかブログで収益を上げるための記事みたいなこと書いてますね。笑）
やはり民泊を運営していく際にはスーパーホストを目指していくことが重要です。
レスポンスを早くする
黙っていても入ってくる予約はありますが、たびたび予約の前にゲスト様から質問の連絡が来ることがあります。
例えば、「あなたの物件から浅草まではどれくらいで行けますか？」や収容人数４名の部屋に対して「６名での旅行なんだけど宿泊させてもらえますか？」などなど。
まずこういった問い合わせが来たということは、ゲスト様は自分の物件に興味を持っているということです。
せっかくゲスト様からこっちに来てくれているんですから、絶対に手放してはいけません。
そのために大切なのが、レスポンスを早くすることです。
ゲスト様の悩みや相談を最速で解決してあげることは民泊にとっては最大のサービスです。
サービスのいい物件にはゲスト様が集まります。
逆に、連絡をしているのに全然連絡が帰ってこなければ、ゲスト様は不安が大きくなりまず予約はしてくれません。
自分がゲスト様の立場になって想像してもらえればわかりやすいと思います。
また、こういう問い合わせをするゲスト様は、他の物件にも同じ連絡をしている可能性があります。
であれば、他の物件より先に連絡を返せれば（問題・悩みを解決してあげれば）きっと自分の物件を選んでくれます。
レスポンスを早くすることはとても重要ですよ！
宿泊費の調整を行う
ホスト様の立場からすればできるだけ高い費用で宿泊してもらいたいと考えます。
ゲスト様の立場からすればできるだけ安い費用で宿泊したいと考えます。
とても難しい問題ですよね。
皆さん、予約が入っていない日が近づいてきて、
「宿泊費を安くすれば予約は入ると思うけど、もしかしたら今の宿泊費のままでも駆け込みで予約が入るかもしれない！だからこのままの宿泊費で行こう！」
って考えていたら結局予約が入らなかった。
なんて経験はありませんでしょうか？
おそらく民泊運営のあるあるです。
確かにそれで駆け込みで予約が入ることもありますが、私は宿泊費を下げてでも予約を取りにいったほうがいいと考えています。
それは単純に０よりはいいからです。
空室で０にするなら、ゲスト様には格安で宿泊してもらって、稼働率を上げます。
そして、格安で入ったゲスト様だからってむげにはせず、他のゲスト様と同じサービスを提供し、最高評価☆５を取りに行ってください。
こうすることにより０を避けつつ、スーパーホストにも一歩一歩近づいていきます！
まとめ
レスポンスと価格調整は誰にでもできることです。
ただこの誰にでもできることができていないことはよくあります。
ちょっとの労力と、ちょっとの意識改革でいいので手間をかけてみましょう。
必ず結果はついてきます！
民泊清掃アルバイトの実態とは？今後のインバウンドを支えるのは清掃員だ！
私の会社でも、大活躍していただいてるアルバイトの皆さんがたくさんいます。
民泊新法ができ清掃の件数がガクッと減ってしまったので申し訳ない。。。
今回は清掃会社を運営していくためにとても大切な「民泊清掃アルバイト」についてご紹介します。
※あくまで私の会社の話です。
民泊清掃アルバイトの実態とは？
報酬体系
私の会社ではアルバイト代は時給ではなく、１件いくらという形をとっています。
プラスで現場に行くまでの交通費、自宅から事務所までの交通費も別途でお渡ししています。
あと戸建て物件（大きい物件）の場合は、アルバイト代をプラスしています。
大きい物件と小さい物件でアルバイト代が同じだと不満が出てしまいますからね。
時給ではなく成果報酬型にしたことはプラスに働きました。
プラスになった理由①
まず「さぼる」ということがありません。
現場には１人で行くので誰も見ている人はいません。
もし時給で清掃の仕事をした場合、現場でさぼっていても誰もわかりませんので、アルバイト代だけがどんどん加算されていく心配がありました。
ただ成果報酬にしたことによって、だらだらやる意味がないので「さぼる」という概念がありません。
プラスになった理由②
清掃クオリティが上がりました。
「さぼる」のではなく、「早く正確に清掃する」ほうが、アルバイトの人にとってはメリットが大きかったのです。
１件清掃するのに１時間かけても、２時間かけてもアルバイト代は同じです。
なら１時間で終わらせられるようになったほうが効率よくアルバイト代を稼げます。
もちろんスピードだけを求めて正確さがないとクレームになります。
私のところではクレームになった場合その人にもう一度清掃に向かってもらっていますので、クレームが出てしまうとアルバイトにとってもデメリットでしかありません。
勤務体系
完全自由シフトで行っています。
週何日以上出勤というのはありませんので、出れる日だけ出てもらい、出られない日は休んでもらっています。
こうすることによって、アルバイトの方が「辞める」ということがほとんどありません。
出られない日は休んでいいのでやめる必要がありませんからね。
なので、今うちにいるアルバイトはかなりのベテラン揃いになりました。
清掃は経験値が上がれば効率もよくなり、クオリティもどんどん上がります。
私の立場からいうと、安心して清掃を任せられますし、アルバイトの方からしても効率よくアルバイト代を稼げるようになりとてもwin-winになりました。
求人方法
すべて紹介をいただいています。
なので求人サイトなどを利用したことがありません。
紹介制にはメリット・デメリットがありました。
メリット
すでにアルバイトをしている方からの紹介なので、紹介されて面接にきた方がすでにいいところも悪いところもわかっています。
それを知ったうえで来ていただけているので、皆さん長続きします。
また紹介をしてくれた方へ迷惑をかけられないという気持ちもあるみたいで皆さんとてもまじめに仕事をしてくれます。
私からしても、長く続けている信頼している方が紹介をしてくれているので、安心して新しい方と一緒に仕事ができますし、新しい方も聞いていた話と違うというがありません。
デメリット
とてつもなく忙しいとき、アルバイトの人数を増やしたいと思っても、思うように増やすことはできませんでした。
紹介で興味のある方にしかきていただいてないので当たり前ですよね。。。
研修
基本的に１物件に１人で清掃を行う形をとっていますので、しっかり研修を行っています。
研修中は指導員と２人で現場にいってもらっています。
本人が自信をもって、１人で清掃できるようになってもらうことが大切だと考えています。
民泊清掃アルバイトの良いところ、悪いところ
良いところ
アルバイト代が高い
慣れてくればさらに効率よくアルバイト代が稼げる
シフトは融通がきく
接客がないのでストレスがすくない
自分のペースで仕事ができる
悪いところ
肉体労働なのでつかれる
天気が悪いと移動が大変
潔癖症の方にはできない
部屋の汚れ具合で仕事の大変さがかわる
まとめ
とにかく長く続けられるということが重要だと思っています。
長く続けるからこそwin-winになるので常にいい環境作りをしていくことを心掛けてる次第です。
今後まだまだ需要のある業界なので、待遇もどんどん良くなっていくでしょう。
興味のある方がいれば是非一度やってみてはいかがでしょうか！
【民泊清掃】清掃手順を工夫するだけで効率もクオリティも上がる！
我々清掃会社にとって「清掃手順」はとても大切です。
清掃手順一つで、時間もクオリティも変わってきます。
今回はそんな清掃手順についてご紹介いたします。
清掃手順
水回り
まずは水回りです。
とは言っても水回りを先に清掃するという意味ではありません。
水回りに「洗剤をかける」だけです。
洗剤は振りかけた後時間をおくほうが、効果が出ます。
ゴミをまとめる
ゴミ箱にたまっているゴミ、掃除機では吸えない散乱しているゴミをまとめます。
後にゴミをまとめてしまうと、せっかく掃除をした場所を汚してしまったり、においが部屋にこもって換気ができなくなることがあるので、早めにまとめることをお勧めします。
掃除機掛け
ここで一度簡単に掃除機をかけておきます。
ちなみに掃除機をかける場所は、ベッドの置いてある寝室です。
使用済みシーツ類の取り外しを行ってから掃除機掛けをしてください。
掃除機をかけずにシーツ類の交換をしてしまうと、ちょっとしたことで髪の毛やホコリが新しいシーツについてしまう恐れがありあります。
シーツ類の取り付け
掃除機掛けが終わったらシーツを取り付けましょう。
コロコロでの作業も忘れずに行ってください。
※シーツを毎回その場で洗濯・乾燥している方は手順が変わりますのでご了承ください。
水回り
ここでもう一度水回りの清掃に戻ります。
ちなみにここまで戻るのに、洗剤が乾いてしまっていてはいけません。
洗剤は乾いてしまうと汚れに変わってしまいます。
もし洗剤が乾いてしまう程時間がかかってしまうのであれば、清掃手順を変える必要があります。
ただ可能であればシーツ類の交換の後に水回りの清掃を行ってください。
先に水回りの清掃を行ってしまうと、交換するシーツを濡らしてしまう危険性があります。
家具家電のホコリ拭き・確認
上から下に向かってホコリの拭き掃除を行いましょう。
拭き掃除をしながら、家具が壊れていないか、家電の動作確認を行うと、確認漏れもなくなり効率が良くなります。
掃除機掛け
今度は部屋全体をしっかり掃除機掛けしてください。
掃除機掛けの後には必ず「コロコロ」で取りこぼしがないかの確認を行いましょう。
最終確認
チェックシートを使って清掃漏れ・確認漏れがないかを確認しましょう。
確認しながら、写真もしっかり残しておいてくださいね。
まとめ
あくまで私のところの大まかな手順になります。
もっと効率的で正確な方法を習得している方は是非教えていください！！
ご自身で清掃をされており、なかなかうまく清掃ができていない方は是非参考にしてみてください！
【民泊】近隣トラブルは絶対ダメ！問題を起こさない対策方法！
民泊に悪いイメージがついてしまってる原因の１つに「近隣トラブル」があります。
近隣トラブルは営業停止になりかねない大きな問題です。
今回はそんな近隣トラブルの対策についてご紹介いたします。
近隣トラブル
近隣トラブルでよく起こるのは「ゴミ問題」「騒音問題」の２つです。
ゴミ問題
こちらは以前書かせていただきましたので割愛いたします。
騒音問題
近隣の方からした大問題である「騒音」。
大音量で音楽をかけている、パーティーをしている、玄関外でわいわいしちゃっている、などなど。
ゲスト様は楽しく過ごせている証拠ですが、近隣に迷惑をかけていいわけではありません。
運営をする際にはとてもしっかり対策しなければいけない問題です。
対策①～近隣への周知を行う～
民泊を始める際には必ず近隣への周知をしなくてはなりません。
なので、すでに周知はできているはずですが、ポスティングだけで終わってしまっている場合が多いかと思います。
周知のルールとしてはポスティングだけで問題はありませんが、できるだけ「会って説明をする」ことをお勧めします。
こんな人が運営をしているんだとわかってもらうことはとても重要です。
その際にきちんと書面でご説明をして、何かあればすぐに対応をする旨と連絡先をお伝えしておくだけで近隣の方の安心度合いは大きく違ってきます。
安心していただくからこそ問題は起きにくく大きくなりにくいので、必ず「会って説明」をしてください。
対策②～パーティー利用を禁止～
基本的には宿泊施設として提供している民泊ですが、違う利用方法もあります。
それは「パーティー利用」です。
１物件を丸々貸し切りでき、家具家電や食器など生活に必要なものがすべてそろっています。
さらに掃除や片付け、ゴミの処理まですべてをやらなくていい施設になるので民泊はパーティーをするためにはもってこいの場所です。
ただご存知の通りパーティーはほとんどの場合、騒がしくなります。
しかも民泊でのパーティーは次の日まで物件を利用できるので、夜中もずっと騒がしいなんてことも多々発生します。
これでは近隣からも間違いなくクレームになってしまうことが安易に想像できますよね。
なので、いっそのことパーティー利用は禁止をすることをお勧めいたします。
パーティーでの利用は１泊での利用のみです。
スケジュールが空いてしまっているからと言ってパーティー利用での予約を取るより、近隣との良質な関係を気づき上げることのほうが価値は高いと思います。
対策③～騒音センサーの設置～
物件で、ある一定以上の騒音が出たときに、すぐに知らせをしてくれる装置です。
もし騒音の知らせが来れば、すぐにゲスト様へ連絡をすればいいだけです。
これを設置しておけば、近隣とのトラブルになる前に問題を解決することができます。
また、しっかり対応ができていれば近隣の方の安心度も上がるので、運営していくには
いい環境がどんどんそろってきますよね。
対策④～清掃会社との連携～
一番近隣の方とお会いする機会が多いのは、まちがいなく「清掃員」です。
私もそうですが清掃をしているとよく近隣の方が訪ねてこられることがあります。
そういったときに聞ける「近隣の声」はとても貴重な情報です。
特に問題なく過ごせているのか、それとも何かストレスを抱えているのかなど。
こういった情報があれば、先に対策をすることも可能になってきますよね。
もしすべてを任せっきりになってしまっているホスト様がいれば、一度清掃会社との情報交換をしてみることをお勧めします。
まとめ
近隣トラブルは営業できなくなってしまう可能性がある、大きな問題です。
きちんとできることをして、問題が起きないように準備をしましょう！
